這裡聽不見狗吠聲或命運的腳步聲。 歷史老師鬆開衣領對著作業簿打呵欠/辛波絲卡。

2016-05-25

多倫多買房記,一。


據說很多人等著看多倫多人妻日誌哪裡來的據說和很多人?,然而生活就是如此平淡,難道換了國家城市生活就能增添什麼可看價值嗎?當然不會。
誒,話又說回來,粉絲頁的經營就是這樣,不經一番加油和添醋,焉得故事高潮迭起,這不就是我的專長嗎?今天就讓我化身為天橋底下說書人,把在多倫多買房之經歷分成七七四十九回合講給大家聽。

在多倫多買房子,就是一連串WTF的過程,總歸來說,買方只有兩條路可走:一是就在現居地安身立命,不要想買到什麼房子,二是買到房子當冤大頭。不分國籍宗教種族,自古婆媳多問題,想想要是我都嫁到國外還要處理這些婆婆媽媽的嫌隙,那老娘不嫁台灣郎嫁這麼遠的意義何在?於是當冤大頭是當定了還好買賣房子就是一連串冤大頭的接力賽(誤) 。

第一回,貸款預批。

買房子的第一步是去銀行求一張貸款預批(pre-approval)(注1)。 

這東西在從前的從前本來不太重要,我的台灣的印象是當買家看好物件後才有找銀行貸款的動作,在多倫多的房市美好時代也差不多如此,否則你怎麼知道要跟銀行借多少錢?至於在加拿大買房子,買家可以在簽約時設定一個貸款條件,大意是五天內銀行願意借錢我就買,不答應我就不買,這個條件當然給了買家一個考慮空間,五天後硬要說銀行不借我錢不買了,賣家也沒輒。 

不過,記著,這是在美好時代才會發生的。 

現在是多倫多房市最瘋狂的時日,恭逢其時,要是今天買家告訴賣家說我要設定一個貸款條件,賣家就會說慢走不送,因為後面還有一百八十個人等著買房子,他才不會給買家翻臉不認帳的機會。

所以,當買家向賣家出價時,就要附上一封銀行一定會貸款給你的保證信,也就是所謂的pre-approval,上面會寫明銀行願意貸款多少錢給買家。換言之,如果銀行說買家可以買100萬的房子,但賣家心裏想賣150萬,那賣家就會知道這買家買不起。 

在美好時代,買家仲介不太介意買家到底能不能借到錢,搶下房子的約後再去和銀行談就好了,但現在的情況是:任何一個有尊嚴的買家仲介都不願意幫沒有pre-approval的客戶去出價,因為這只是落得被賣家仲介羞辱一場的命運而已。 

為了拿到這封信,第一個WTF就來了。因為貸款業務競爭激烈,假設買家願意花時間多談談,就可以在幾家銀行中找到最划算的方案,當然,借錢不管怎樣都不可能真算划算,但如果能夠在同樣的條件下得到1000元的現金回饋,也算有賺。 

可惜我們完全沒得到這好處。Zac出於某種理由想要留在原來的銀行貸款,於是他的舅舅推薦我們一個在總部負責貸款業務的年輕行員。而這個行員所開出來的利率跟我們在巷口分行問到的一毛一樣,但他和分行行員求我們貸款的態度截然不同,一副我在幫你們一個大忙的高姿態,所以什麼現金回饋根本是沒有啊,利率也沒真的便宜到,這和我們在台灣以為的那種,有認識的人介紹會更多優惠的印象完全不同啊啊啊! 

在多倫多的第一個銀行經驗讓我完全體會到加拿大和台灣的不同處,雖然拜公館小宅所賜,我們有高出常人的頭期款(一般加拿大人只要有10%就可以貸款買房),但再怎麼說,我們畢竟還是帳面上收入微薄的小家庭,所以這位傑出青年行員使出混身解數要借我們更多錢幫我們解決問題。 

首先他提出我們可以使用新移民計劃:只要有35%的頭期款,銀行就會在不查任何信用記錄的情況下貸款給新移民喔啾咪!他說,雖然我們有60-65%左右的頭期款,但「只能付」35%的頭期款,剩下的錢要存在銀行,這樣我們才有錢付貸款。 

誒誒!等等!假如你看到這裡還沒睡著的話這裡聽起來是不是哪裡怪怪的?

本來我們算得好好的,付多一點頭期款來壓低貸款數額,每個月都能輕鬆付得起,但現在這行員要我們少付頭期款,我們貸款的數額豈不就更多了?原先付得起的不就付不起了嗎?

再說難道你不知道現在的銀行都有中文網頁嗎?規則我早就背得滾瓜爛熟,明明是新移民「至少有」35%頭期款,為什麼被你一講變成「只能付」35%頭期款? 

行員眼看這莫名其妙的計畫不被買帳,於是又換了一套。 他說不然這樣好了,你們還是放60-63%的頭期款,但另外開一個『預借現金帳戶』(注2),我給你們35000加幣(台幣快90萬)的借款額度,利息配合房貸只要3.5%(以預借現金來說的確算是低),這樣你們付不起貸款時,就可以領這個帳戶的錢付貸款啦! 

說完一臉得意洋洋,我們聽了面面相覷。 

我當場用中文問Zac:『所以這是若我們和銀行借錢付不出錢,銀行就會借我們更多錢來還銀行錢的意思嗎?』Zac:『好像是這樣。』

WTF身為一個台灣人我真的不懂銀行這個邏輯,如果他們怕我們還不起何必貸款給我們?然後一方面要怕我們還不起貸款、另一方面又要我們借更多錢,是哪一招?不相信我們能付每個月貸款卻又信任我們還得起預借現金的根據又在哪?

但千萬不要以為他這麼說是毫無意義的,因為我的婆婆聽到這裡,很高興地說太好了,這樣你們就多了35000加幣可以花耶!!!???這就是一般加拿人的理財觀念,你能怪銀行不處心積慮地要多借點錢給你嗎?

重點是,雖然行員講得天花亂墜,一副依照我們的情況很難借到錢,他需要好好幫我們疏通,可能要歷時一星期,但是,加拿大銀行再次證明他們有多愛借錢給芸芸大眾,事實上這銀行只花了24小時就發給我們pre-approval了,還因為我們預計要付的頭期款多過要貸款的數額,堅持給我們『優惠』,說我們一定要付30年(近年來一般都是批25年)。 

不管怎樣,反正是拿到這封信了,於是我們就快快樂樂不知死活地踏上找房征途。


2016.05.23,(未完待續)(真的有人要看這一系列嗎?)。

注1:pre-approval不是真正的貸款同意,只是一種銀行大概審過你的相關資料,給一個範圍說你可以貸多少,利率也只是個大概,並沒有真正的法律效力,真正下單買房後,還是要重新申請,銀行也會派人去鑑定房屋價格,若利率升了,你可以繼續用這信上寫的較低的利率(大概有三個月效期),如果利率降了,你也能選下降的利率。整體來說非必要,但目前依照多倫多房市的火熱程度是必要。 

注2:百般不願意開但我還是同意開了,不是我想借錢,而是在加拿大辦信用卡需要累積信用,開的話對我的信用分數才有幫助(雖然我不知道是哪來的幫助)。

2 則留言:

kerry 提到...

右!有人看XD
話說你頭腦很清楚!沒有被這些人乎弄~讚!
利率、手續費都要看清楚,銀行決對是吸血鬼,羊毛出在羊身上,有任何好處反而要更加小心!加油~^_^

Sina Sadeddin 提到...

房子是一个大问题,我们是多伦多建筑商,在翻修房子的时候可以咨询我们哦